Con la C.M. n.18/E del 29 maggio 2013, l’Agenzia delle Entrate ha voluto presentare una guida operativa della tassazione degli atti ai fini dell’imposta di registro. Molto interessanti appaiono le precisazioni fornite dall’Agenzia con riferimento ai contratti preliminari molto diffusi nella pratica, e in particolare nel comparto immobiliare.

A tal fine ricordiamo che in materia di immobili:

• l’art.2645-bis c.c. impone la trascrizione dei contratti preliminari relativi a beni immobili redatti in forma di atto pubblico o scrittura privata autentica;

• i contratti preliminari concernenti beni immobili sono in ogni caso soggetti a registrazione in termine fisso e al pagamento dell’imposta fissa di registro (R.M. n.302028/74).

La tabella che segue sintetizza la tassazione dei contratti preliminari con riferimento anche a quelli nei quali sia prevista una caparra confirmatoria e/o un acconto prezzo.

(*) se l’acconto di prezzo è soggetto a Iva, in base al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta  di egistro è dovuta in misura fissa in luogo di quella proporzionale del 3%.

Va tenuto poi presente che:

• Scomputo imposte pagate in caso di stipula del contratto definitivo: le imposte versate in relazione alla caparra confirmatoria e al pagamento di acconti di prezzo sono scomputate dai tributi pagati in sede di stipula del contratto definitivo; non è, invece, scomputabile l’imposta in misura fissa versata per la stipula del contratto preliminare;

• Rimborso maggiori imposte pagate in caso di stipula successiva di contratto definitivo: nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’art.77 del TUR.  A tal fine si ricorda che il 1 comma della citata disposizione prevede che il rimborso dell’imposta deve essere richiesto, a pena di decadenza dal contribuente, “entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”. Il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo in quanto solo in tale sede può essere scomputata l’imposta pagata in sede di preliminare. Quindi, il termine triennale previsto dal citato art.77 decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.

Alcuni casi particolari che meritano approfondimento:

• Mancata qualificazione delle somme versate in sede di preliminare: il pagamento anticipato di una somma di denaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente convenuto tra le parti. Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione o è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, tali somme saranno da considerarsi acconti di prezzo da assoggettare, nel caso in cui il trasferimento immobiliare è soggetto a imposta di registro, a tassazione nella misura del 3%.

• Corresponsione di somme successivamente alla stipula del preliminare: Se il contratto preliminare prevede il pagamento di ulteriori caparre confirmatorie o di acconti di prezzo da versarsi in seguito, anche queste somme devono essere sottoposte a tassazione al momento della registrazione del preliminare.

• Obbligo di registrazione del preliminare posto a carico dei mediatori: I mediatori immobiliari sono obbligati a registrare, tra l’altro, i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito dell’attività svolta dagli stessi per la conclusione degli affari. Nessuno obbligo di registrazione invece sussiste per il conferimento dell’incarico al mediatore atteso che questo si riferisca ad atto prodromico all’attività di mediazione. Nemmeno per la proposta di acquisto, in quanto atto pre-negoziale, sussiste obbligo di registrazione. Con riferimento, invece, alla successiva accettazione, deve ritenersi che l’obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorga dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, a prescindere dalla successiva stipula di un contratto preliminare.