Esempi di investimenti immobiliari possono essere:

• terreni posseduti per investimento
• terreni e/o edifici posseduti per un utilizzo futuro non ancora determinato al momento attuale
• edifici posseduti tramite un leasing finanziario e locati a terzi tramite leasing operativo.
• edifici attualmente non occupati il cui fine è quello di locarli a terzi tramite leasing operativo
• investimenti immobiliari già esistenti ma in fase di ristrutturazione per poi utilizzarli in futuro sempre come investimenti immobiliari: in questo caso si applica lo IAS 16 sino alla conclusione della fase di costruzione e sviluppo; successivamente si applica lo IAS 40.

Non sono investimenti immobiliari e sono quindi fuori dall’ambito di applicazione dello IAS 40:

• Immobile destinato alla vendita nel corso del normale svolgimento dell’attività imprenditoriale o in fase di costruzione per una futura vendita  à Si applica lo IAS 2
• Immobile costruito per conto terzi  à Si applica lo IAS 11
• Immobile dato in locazione attraverso un leasing finanziario à Si applica lo IAS 17
•  Immobile ad uso del proprietario  à Si applica lo IAS 16
• Immobile in via di sviluppo à Si applica lo IAS 16
• Immobile ad uso dei dipendenti à Si applica lo IAS 16

Nella realtà possono poi esistere situazioni miste nella quali si applica il principio della prevalenza. Nell’ipotesi per esempio in cui una parte di un immobile fosse destinata ad uso del proprietario mentre un’altra parte fosse destinata all’ottenimento di canoni di locazione o detenuta per l’apprezzamento del capitale occorre distinguere:

• Se le due parti possono essere vendute separatamente –>Devono essere  contabilizzate in modo separato applicando i relativi IAS
• Se le due parti  NON possono essere vendute separatamente –> L’immobile è considerato investimento immobiliare solo se una parte non significativa dello stesso è utilizzata nella produzione di beni o servizi o dal proprietario.

Lo stesso IAS 40 ammette che nella pratica si possono verificare ulteriori situazioni di incertezza nelle quali è richiesto all’impresa di elaborare criteri propri che possano consentire di arrivare ad giudizio coerente con i principi guida che definiscono gli  investimenti immobiliari come sopra illustrati. Tali criteri devono poi essere evidenziati e illustrati in bilancio in quanto rientrano nell’ambito dell’informativa richiesta dallo stesso IAS 40.

Un investimento immobiliare deve essere valutato inizialmente al costo, comprensivo anche dei costi dell’operazione di acquisizione sia nell’ipotesi di acquisto sia nell’ipotesi di costruzioni in economia dell’investimento immobiliare.

Nel primo caso il costo d’acquisto comprende, oltre al prezzo di acquisto, anche, ad esempio, i compensi professionali per la prestazione di servizi legali, le imposte per il trasferimento della proprietà e qualsiasi altro costo dell’operazione.

Nel secondo caso il costo di un investimento immobiliare costruito in economia è rappresentato dal suo costo alla data in cui la costruzione o lo sviluppo è terminato. Fino a tale data, all’attività si applicano i criteri di rilevazione contenuti nello IAS 16 «Immobili, impianti e macchinari».

Il costo di un investimento immobiliare non è incrementato da:

• i costi iniziali di avvio salvo che tali costi non siano essenziali affinché il bene possa essere operativo per l’azienda;
• perdite operative sostenute prima che l’investimento immobiliare raggiunga livello di impiego pianificato;
• importi anomali di materiale perso, costo del personale o altre risorse impiegate  per costruire o migliorare l’immobile.

La  valutazione di un investimento immobiliare successiva a quella iniziale può essere effettuata o

1. al  fair value
2. al costo.

L’impresa deve applicare il principio contabile prescelto a tutti i propri investimenti immobiliari.

Se l’impresa opta per il modello di fair value, l’impresa deve

• valutare tutti gli investimenti immobiliari secondo il fair value;
• gli oneri e i proventi derivanti dall’applicazione di tale modello devono essere rilevati nel conto economico dell’esercizio in cui si verificano.

Il  fair value di un investimento immobiliare:

• coincide solitamente con il suo valore di  mercato;
• È valutato come il prezzo più probabile ragionevolmente ottenibile sul mercato alla data di riferimento del bilancio;
• Non considera gli oneri derivanti della vendita del bene.

In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano:

• i prezzi correnti di un mercato attivo di immobili di diversa natura, condizione, localizzazione o soggetti ad affitti o altri contratti differenti, rettificati per riflettere tali differenze;
• i prezzi recenti di immobili similari di mercati meno attivi con rettifiche appropriate per riflettere qualsiasi cambiamento che si è verificato nelle condizioni economiche dalla data delle operazioni che furono effettuate a quei prezzi
• Proiezioni sui flussi finanziari attualizzati, basati su stime attendibili di flussi finanziari futuri, supportate dalle condizioni di qualsiasi affitto e di altri contratti esistenti e da conoscenze acquisite da fatti esterni quali i canoni di locazione applicati nel mercato corrente a immobili simili aventi medesime localizzazione e condizioni.

Se, in casi eccezionali, vi sono chiare indicazioni, fin dal momento in cui l’impresa acquista l’investimento immobiliare (o è terminata la costruzione in economia dell’attività), che il suo fair value non è determinabile in modo continuativo, deve essere adottato obbligatoriamente il criterio del costo secondo quanto disciplinato dallo IAS 16 «Immobili, impianti e macchinari».

Nel determinare il fair value dell’investimento immobiliare, si deve evitare  il doppio conteggio di  attività e passività che sono rilevate separatamente nello stato patrimoniale come attività o passività distinte. Per esempio se un ufficio è affittato già arredato, il fair value dell’ufficio generalmente include il fair  value del mobilio, poiché il ricavo derivante dall’affitto tiene in considerazione il fatto che l’ufficio è arredato. Quando il mobilio è incluso nel fair value dell’investimento immobiliare, questo non può essere  rilevato come attività distinta in bilancio altrimenti si creerebbe una duplicazione di valore prima come investimento immobiliare inclusivo di mobilio e poi come mobilio a parte.

Lo IAS 40 raccomanda (ma non obbliga) a determinare il fair value  di un investimento immobiliare sulla base di una stima effettuata da un perito esterno con riconosciute qualità professionali. Il fair value  dell’investimento immobiliare deve essere stimato alle condizioni di mercato esistenti alla chiusura del bilancio. Questa esigenza nasce dal fatto che, poiché il  fair value riflette le condizioni di mercato ad una determinata data e tali condizioni sono soggette a cambiamenti continui, il valore del fair value potrebbe rivelarsi non esatto se stimato in un momento diverso dalla data di chiusura del bilancio.

Se l’impresa, in alternativa, al modello del fair value, decide di utilizzare il modello del costo, la valutazione successiva a quella iniziale avviene secondo quanto disposto dallo IAS 16 «Immobili, impianti e macchinari» e riguarda tutti gli investimenti immobiliari, a meno che non soddisfino i criteri per essere classificati come posseduti per la vendita (o siano inclusi in un gruppo in dismissione classificato come posseduto per la vendita). Per gli investimenti immobiliari che soddisfano detti criteri, in luogo della disciplina contenuta nello IAS 16, trova applicazione quella contenuta nell’IFRS 5 «Attività non correnti possedute per la vendita e attività operative cessate».

Lo IAS 40 individua cinque condizioni che evidenziano un cambiamento nell’uso del bene al verificarsi delle quali un bene che non era un investimento immobiliare può essere qualificato come tale o viceversa.

Queste condizioni sono:

1. l’inizio dell’uso dell’immobile da parte del proprietario, per un cambiamento della destinazione del bene da investimento immobiliare ad immobile ad uso del proprietario;
2. l’inizio di un progetto di sviluppo in vista di una vendita futura, a seguito del cambiamento della destinazione del bene da investimento immobiliare a rimanenza;
3.  la cessazione dell’uso da parte del proprietario, per un cambiamento della destinazione del bene da immobile ad uso del proprietario ad investimento immobiliare;
4. l’inizio di un contratto di leasing operativo con terzi, a seguito del cambiamento della destinazione del bene da immobile ad uso del proprietario ad investimento immobiliare; o
5. il completamento della costruzione o dello sviluppo per un cambiamento della destinazione da immobile in via di costruzione o di sviluppo (materia disciplinata dallo IAS 16 «Immobili, impianti e macchinari») ad investimento immobiliare.

Se l’impresa opta

• DA cambiamento nella destinazione d’uso del bene detenuto come  investimento immobiliare iscritto al fair value  –>  A immobile ad uso proprietario o come una rimanenza  ==> è l’impresa utilizzerà il fair value alla data del cambiamento d’uso quale sostituto del costo dell’immobile per la successiva contabilizzazione, secondo le disposizioni contenute rispettivamente nello IAS 16 «Immobili, impianti e macchinari» e nello IAS 2 «Rimanenze».

• DA cambiamento nella destinazione d’uso del bene detenuto ad uso proprietario  –>  A immobile detenuto come  investimento immobiliare iscritto al fair value  ==> è  l’impresa continuerà ad applicare lo IAS 16 fino alla data in cui si verifica il cambiamento d’uso. Le differenze che a tale data si rilevano tra il valore contabile dell’immobile determinato secondo lo IAS 16 ed il fair value devono essere trattate dall’impresa come un surplus o  deficit  da rideterminazione secondo quanto previsto dallo IAS 16.

• DA cambiamento nella destinazione d’uso del bene detenuto come rimanenza  –> A immobile detenuto come  investimento immobiliare iscritto al fair value ==>  è  l’impresa rileverà la differenza tra il fair value dell’immobile a tale data ed il suo precedente valore contabile direttamente a conto economico. La stessa considerazione vale quando l’impresa termina la costruzione o lo sviluppo di un investimento immobiliare costruito in economia che sarà iscritto al fair value.

Se l’impresa ha scelto di utilizzare nella valutazione dell’investimento immobiliare il modello del costo, le cinque ipotesi di cambiamento nell’uso del bene non influenzano le rilevazioni contabili e i processi valutativi degli investimenti immobiliari.

L’eliminazione dell’investimento immobiliare, ottenuta tramite lo storno del suo valore contabile dallo stato patrimoniale, può avvenire o al momento della sua dismissione o perché il bene è permanentemente inutilizzato e non si prevedono benefici economici futuri per l’impresa dovuti alla sua dismissione. La dismissione può avvenire tramite la vendita del bene oppure tramite la stipula di un contratto di leasing finanziario. I proventi o gli oneri finanziari, derivanti dall’eliminazione dell’investimento immobiliare, si originano dalla differenza tra il ricavo netto della dismissione ed il valore contabile dell’attività e devono essere imputati direttamente nel conto economico dell’esercizio in cui il bene viene dimesso o ceduto.

Per quanto concerne la nota integrativa, lo IAS 40 stabilisce che l’impresa deve fornire, tra l’altro, le seguenti informazioni:

• se applica nella contabilizzazione dell’investimento immobiliare il modello del  fair value  o il modello del costo;
• nel caso adotti la contabilizzazione al  fair value, se ed in quali circostanze gli interessi relativi ad immobili detenuti attraverso contratti di leasing operativo sono classificati e contabilizzati come investimenti immobiliari;
• i criteri adottati per distinguere un investimento immobiliare da un immobile ad uso del proprietario, quando la classificazione risulta difficoltosa;
• i criteri e le significative ipotesi applicabili nel determinare il fair value  dell’investimento immobiliare.